Цена на недвижимость во Владивостоке сформировалась исторически и не является завышенной. Стоимость жилья напрямую зависит от спроса, и если потребитель не готов платить больше, цена будет снижаться. Именно это происходит сейчас на рынке. Об этих и других тенденциях на рынке недвижимости в условиях кризиса в ходе эфира на PrimaMedia LIVE рассказал директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков.
- Сергей, что сейчас происходит на рынке недвижимости, насколько повысились или понизились цены, если сравнивать с тем, что было полгода назад?
- Цены росли в декабре. Тогда наблюдался ажиотажный спрос, так как вложение в недвижимость – один из немногих видов инвестиций, в котором можно наверняка сохранить свои деньги. В декабре на рынке покупалось все, даже неликвидные квартиры, которые стояли годами. За декабрь рост цен был порядка 4%, если брать ситуацию за последние 2-3 года, то это просто сумасшедший рост. В январе рост цен составил еще порядка 3%, но это уже, последствия. Сейчас мы входим в так называемую фазу стабильности. Что будет дальше – еще никто не знает.
- Вы сказали, что для ситуации последних двух лет скачок цен на 4% - это большой рост. До этого была стабильная ситуация?
- У нас же все двигается волнами. В 2007-2008 году был настоящий кризис, к этому шли, рынок к этому готовился. Рост цен составлял порядка 47%. Потом была стабилизация и снижение цен в 2009 году на 15%. И с 2009 года годовой рост цен был порядка 4-6% в год, это было нормально, на уровне инфляции, потом пошла стабильность.
- За 2014 насколько выросла цена на квадратный метр во Владивостоке?
- По подсчетам нашего аналитического отдела - на 14,5%. Большой вклад внес конец период с ноября по декабрь.
- А сейчас какова цена на квадратный метр вторичного жилья и в новостройке?
- На вторичном рынке на сегодняшний день средняя цена кв. метра порядка 94 тысяч рублей. Есть гостинки, причем они могут быть в не самом хорошем районе, где цена больше 100 тысяч рублей, есть трехкомнатные квартиры в хороших районах, где цена от 75 тысяч до 80 тысяч рублей. В не самых востребованных районах с недостаточной инфраструктурой цена может быть 65-70 тысяч рублей за квадрат. По новостройкам массового строительства нет. Владивосток – один из немногих рынков, где цена всегда варьируется от цены по вторичному рынку.
- Сейчас спрос сильно упал. Какие есть прогнозы по поводу грядущей ситуации в стране, что может произойти?
- Все будет хорошо! На самом деле спрос сейчас просел, хотя и не так сильно как мы ожидали, учитывая декабрьский спрос, когда продавцы в панике снимали предложения. Сегодняшний февральский спрос у нас в принципе на уровне спроса февраля прошлого года. Возможно, по некоторым сегментам цены просядут, в силу завышенных цен в декабре.
- Какие это могут быть сегменты?
- Прежде всего, это небольшие квартиры, которые больше всего покупались: однокомнатные в хороших районах. Если в октябре-ноябре средняя цена была 3,7 млн – 3,8 млн рублей, то к концу декабря такая квартира стоила уже 4,5 млн рублей, сейчас цены вернулись на уровень 4,2 млн – 4,1 млн рублей. Это падение? Смотря с чем сравнивать.
- Кризис на рынке недвижимости проявился своеобразно: не ростом цен, а сокращением предложений о продаже, например, судя по объявлениям в Интернете, хозяева квартир в Снеговой Пади резко притормозили в желании обменять квадратный метр на деньги, хотя еще в конце прошлого года таких объявлений было очень большое количество. Так ли это?
- У меня немного другая информация. Этим районом сейчас интересуются все, но это не индикатор рынка Владивостока, потому что большая часть квартир в новом микрорайоне приобреталась именно с целью продать. Количество квартир на продажу в Снеговой Пади уменьшилось не к Новому году, оно сильно уменьшилось к сентябрю-октябрю прошлого года. Все вошло в фазу стабильности. Ситуация только недавно нормализовалась: все кто хотел продать – продал. Если мы говорим, что во Владивостоке порядка 150 тысяч квартир есть на рынке, то при нормальном режиме продается 3,5 тысячи – 4 тысяч объектов. Во время кризиса их продается около 2,5 - 3 тысяч. В процентном соотношении в Снеговой Пади их продается ни больше, ни меньше.
Да, сокращение предложений есть, но если мы говорим, о том, что в декабре половина квартир даже неликвидных была куплена, есть и продавцы, которые в панике сняли квартиры с продаж. Естественно, сейчас квартир меньше.
- О какой-то зависимости цены квартиры от курса доллара говорить не приходится?
- Практически нет.
Курс доллара, особенно такими скачками, влияет на спрос. Меньше спрос – соответственно цены будут стоять на месте, либо как-то корректироваться чуть-чуть вниз.
- По мнению финансовых аналитиков, рынок недвижимости в Приморском крае должен неизбежно сузиться, просто потому что не будет денег у населения, а на рост доходов с нынешней инфляцией надеяться не приходиться. Согласны ли вы с этой точкой зрения, что рынок недвижимости будет сужаться?
- Если говорить языком финансовых аналитиков, то конечно спрос уменьшится, естественно, количество сделок снизится. Если взять кризис 2008 года – классику, он абсолютно не похож на нынешний кризис, который я вообще кризисом не считаю. Если в стабильной ситуации осуществляется порядка 1 тысячи сделок в месяц по Владивостоку, в 2007 году, когда был ажиотажный спрос – доходило до 1,5 тысяч регистраций, то в 2009 году – регистрировалось 500-600 сделок, то есть в два раза количество сделок снизилось, но рынок не встал.
По нашим прогнозам, в этом году будет регистрироваться 700-800 сделок, то есть на 30% платежеспособный спрос снизится.
Естественно часть людей с рынка уйдет или отложит свою покупку.
- Каков был процент покупок квартир в ипотеку и что происходит сейчас?
- Даже если бы не было нынешней ситуации с экономикой, то все равно спрос бы чуть-чуть снизился, потому что, когда мы говорим о стабильном рынке, то процент ипотечных сделок должен идти порядка 20-25%. Мы смотрим свои сделки, сделки партнеров, постоянно находимся в контакте с банками, примерно представляем ситуацию. В прошлом году уже к середине года, по крайней мере, по нашему агентству и наших партнеров доля ипотечных сделок была порядка 40-45 % - это плохо, это означало, что ипотека хорошо поддерживала рынок.
На сегодняшний день доля ипотечных сделок снизится до 10-15%.
В среднем ставки по ипотеке были 12,5-13%, хотя можно было взять и под меньший процент. Сейчас ставка по ипотеке от 14,5% до 16%, разница ощутимая, поэтому рынок ипотеки снизится. С некоторыми банками мы готовим цикл семинаров и спецпрограмм, чтобы люди не боялись выходить на рынок, потому что жилищные условия нужно менять. Но когда со всех сторон люди слышат "кризис - кризис", они начинают бояться, это прежде всего моральное давление. Рынок недвижимости очень подвержен эмоциональному влиянию.
- А рынок коммерческой недвижимости, что происходит с ним во Владивостоке?
- Рынок коммерческой недвижимости – это в чистом виде экономика. Если компания не может отрабатывать свои объемы, естественно, она переезжает в офис поменьше. Больше всего в это время пострадали офисные здания не самого высокого класса. Здания класса А (хотя я категорически против того, что есть такие здания), Б+ - эти здания пострадали меньше всего. Наш офис, например, в дорогом здании и свободных помещений нет. Компании, которые не очень хорошо чувствуют себя на рынке, сейчас уменьшают свои площади.
- Чего не хватает на рынке коммерческой недвижимости?
- Не хватает волевого решения администрации Приморского края, чтобы развивать бизнес. Рынок коммерческой недвижимости под него подстроится. Сейчас самое лучшее время, чтобы начинать новые проекты. Потому что через год-два ситуация однозначно поменяется в лучшую сторону. Те, кто сегодня начал свой проект, будут первыми, у них не будет конкурентов, и бизнес про это знает.
- Кризис - это новое окно возможностей, вы согласны?
- Конечно!
- Сейчас есть возможность стать первыми, обойдя конкурентов?
- Да! У нас, например, очень амбициозные планы на этот год, мы рассчитываем увеличить свою долю на рынке существенно. Ничего страшного на самом деле не происходит, цена на квартиры примерно такая же, количество желающих поменяться примерно такое же. Мы рассчитываем на то, что количество конкурентов на нашем рынке станет возможно меньше, мы просто наращиваем объем.
- Согласны ли вы с утверждением, что цена на недвижимость во Владивостоке неоправданно завышена?
- Ни в коем случае. Это же не кто-то наобум сказал, что это будет стоить столько. Это частный рынок. Рынок можно регулировать законами, государство это понимает, потихоньку к этому идет, с теми же доходными домами, когда создается цивилизованный рынок, с той же ипотекой, строительством нового жилья и т.д.
За любую квартиру цена только такая, которую готов дать покупатель. Если покупатель не готов, покупателя не будет, и цена снизится. У нас просто исторически сложился такой уровень цен.
Я не сторонник социальной поддержки при приобретении жилья. К сожалению, всегда эти программы какие-то половинчатые. Большинство людей считают: я сам заработать на квартиру не могу, буду ждать помощи государства. А помощь государства должна быть простая – дать людям возможность зарабатывать. Мы не за то, чтоб не было богатых, мы за то, чтобы не было бедных, тогда рынок сам себя будет регулировать.
- У администрации Приморского края есть желание сделать квадратный метр жилья ценой в 40 тысяч рублей. Есть ли возможность сделать это в новострое во Владивостоке?
- Можно построить жилье с ценой 40 тысяч рублей за квадратный метр, администрация края в этом случае говорит о малоэтажном строительстве, но и здесь, как всегда немного лукавят. Здесь однозначно не учитывается, ни стоимость земли, ни стоимость коммуникаций, по большому счету, не учитывается реальная стоимость дома. У нас в крае таких домой не делают, их надо вести из Сибири, с Запада. И это будет не завтра. Да, можно выделять землю. И моя семья получила участок, как многодетная. Но мы даже пикник там устроить не можем. Пригнать туда технику, подъехать на машине, начать какие-то работы мы не можем. Возможно, когда-нибудь это случится, но надеяться на это не стоит, надо надеяться только на себя.
- Что ждет рынок строительства в Приморском крае?
- Себестоимость увеличится, так как весь наш рынок строительства очень сильно завязан на импорт. Возможно, будет толчок, чтобы перейти на технологии, которые разрабатывают наши институты, которые почему-то пока не внедряются. По жилищному строительству то же самое – себестоимость повысится, но не кардинально, потому что кроме себестоимости материалов, есть еще стоимость земли, рабочей силы, стоимость проекта – это не зависит от курса доллара. Если говорить про жилье, то минимум в четыре раза больше нужно строить, чтобы уравнять платежеспособный спрос по новостройкам. Все будет хорошо, особенно у тех, у кого проекты сейчас на начальной стадии, кто нормально спланировал свою деятельность, кто понимает, что можно правильно строить. Покупатели есть на рынке, главное, чтобы у них была уверенность, что дом будет достроен. Будет уверенность - будут покупать и строить.
- Хотел узнать про качество элитного жилья и того, что есть…
- Если мы говорим об элитном жилье, скажу только свое мнение. Это не только итальянский кирпич и материалы из Милана. Остальное, это еще и весь образ жизни рядом с домом: кто соседи, в какой двор я выхожу, где у меня стоит машина и т.д. Если все на высшем уровне, то это элитный жилой комплекс. Если я живу элитном комплексе, в котором из окна вижу соседскую общагу и постоянные разборки – это не элитное жилье.
Есть дома хорошего бизнес класса, достаточно дорогие, с хорошим уровнем окружения, но элитного жилья у нас нет.
- Давайте поговорим о качестве строительства на рынке. Качество бизнес-жилья всегда соответствует заявленному?
- Я не эксперт в строительстве, конечно, но разговаривая с экспертами узнаешь, что качество у нас ужасное. Одна из причин – оторванность проектировщика от реальных строителей. Сплошь встречается ситуация, когда в конце достраивают не так, как было заявлено изначально и красиво нарисовано, а так как вообще можно было достроить. Уже не встает вопрос о том, чтобы построить что-то супер, ну и плюс качество самих материалов. Люблю Россию, но это пока еще Россия.
У нас нет, к сожалению, сейчас нормального контроля качества, даже внутри компании. Была бы нормальная конкуренция – ситуация изменилась бы кардинально. Сейчас конкуренции практически нет. Если бизнес может где-то сэкономить и построить на грани качества – он построит на грани качества, потому что это выгодно, это прибыль.
Социальная ответственность - это хорошо, но если ты будешь только социально ответственен, а твои конкуренты построят быстрее и дешевле, то ты не выживешь. Да, ты будешь хорошим парнем, который держит невысокие цены и строит супер. Но у нас это не востребовано. Будет хорошая конкуренция – будет и качество строительства.
- Краевое начальство говорит о большом массовом начале строительства малоэтажного жилья. "Городской риэлторский центр" уже рассматривает в планах начало массового строительства?
- Есть несколько проектов, которые находятся уже в стадии строительства, и что с ними происходит, мы прекрасно знаем. Проблемы со строительством, с вводом, в том числе и со стороны властей. Конечно, рассматриваем, но мы понимаем, что нам работы хватит на долгие годы вперед. Чтобы совсем перестали покупать и продавать, и платежеспособный спрос был удовлетворен – нужно строить в четыре раза больше. Когда это будет, неизвестно.
- Какая сейчас в вашей базе данных самая дорогая квартира? Если есть такая статистика?
- В нашей базе на сегодня есть квартира, которая стоит 32 млн рублей, и есть несколько желающих ее купить, уже ведутся переговоры.
- А была ли квартира достойного качества по очень низкой цене?
- Нет, чудес не бывает. Наша работа, в том числе, в этом и состоит. Когда к нам приходит клиент, и говорит, я хочу продать квартиру, мы ему заявляем, с какой реальной ценой лучше выходить. Зная рынок, ощущая его, мы определяем стартовую цену. Вряд ли человек захочет продать на миллион дешевле, зачем? В любой квартире срок продажи может хорошо регулироваться диапазоном в 10%-15%. На 10% ниже рыночной выставил предложение, и можно продать квартиру за неделю – две.
- Какие советы вы можете дать людям, которые выходят на рынок с жилой недвижимостью? Что нужно знать, чтобы не попасть впросак?
- Найти себе специалиста, которому вы можете доверять. Еще у нас, кстати, готовится курс, как самому купить квартиру – это инструкция на два часа, как сделать это самостоятельно. Кто желает сам, есть Интернет.
- Трудные клиенты попадаются?
- Все клиенты особенные, к каждому нужен свой подход. У всех есть какие-то свои потребности. Кому-то нужна новая квартира, например, в связи с рождением ребенка, подход уже совершенно иной. Даже если продаются две одинаковые квартиры – ситуация всегда кардинально разная.
- На данный момент, какие районы во Владивостоке считаются лучшими и худшими?
- У меня свое мнение на этот счет. Могу сказать, какие районы востребованы и высокие по цене: за многие годы во Владивостоке картина практически не поменялась. Например, за последние пять лет район Второй речки догнал по востребованности район Столетия, который всегда был достаточно дорогим. Здесь дома достаточно старые, да, море близко, но большая загазованность. Третья рабочая активно застраивается и пользуется хорошим спросом.
Традиционно Центр, Эгершельд, Некрасовская – самые дорогие и востребованные районы Владивостока.
Первая речка сдала свои позиции объективно, в силу жилого фонда, который там находится, и расположения района. Она уже не входит в тройку лидеров. Эгершельд пока еще входит, но это будет недолго. Хотя, если построят кольцевую дорогу, то Эгершельд будет в топе. Снеговая Падь - прекрасный район. Я сам, как появилась возможность, поменял квартиру на Второй речке на недвижимость на Снеговой Пади. Сейчас цена там сравнялась с ценой на Второй речке, БАМе. Так как предложений стало гораздо меньше, то и цена немного подросла.
На начальном этапе вокруг района ходило много слухов, много негатива. Можно было продать хрущевку на Второй Речке и купить шикарную двухкомнатную квартиру в Снеговой Пади. Это уникальный район, есть место для прогулок, есть детские площадки. Да, есть проблемы с управляющей компанией, с вывозом мусора, со дворами, но они решаемы.
- Сталкиваетесь ли вы с мошенничеством на рынке?
- За свою деятельность мы сталкивались всего два раза. Понятно, что их постоянно показывают по телевизору, но по телевизору ведь просто надо что-то показывать. Если будут говорить, что все хорошо и у нас все честные, никто телевизор смотреть не будет. Мошенников на рынке очень мало, но они есть, и нужно быть бдительными.
- Что бы вы хотели сказать людям, которые собрались покупать или продавать квартиры и ждут, не понимают, что сейчас происходит на рынке?
- Не надо ждать, если надо купить или продать квартиру, то надо просто выходить на рынок и все.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Количество сделок с недвижимостью снизится на 30% в Приморье в этом году – эксперт
Цены на недвижимость в Приморье пошли на спад – Сергей Косиков
Спрос на недвижимость во Владивостоке вырос на 5-7% - участники рынка
